Registraron una baja de 10% interanual los créditos hipotecarios

El crédito hipotecario muestra señales de enfriamiento tras el rebote de fin de 2024 y mitad de 2025. Los números de marzo informados por el Banco Central reflejan ese cambio de ritmo: se otorgaron 2.600 préstamos por u$s193 millones, con una caída del 10% frente al mismo mes del año pasado.

El primer trimestre cerró con un retroceso del 11% interanual. Entre enero y marzo se otorgaron 1.100 créditos menos que en igual período de 2025. El dato marca un quiebre en la tendencia de recuperación que se había instalado durante el año pasado.

El fenómeno abre interrogantes sobre la sostenibilidad del sistema en un contexto donde el crédito volvió, pero todavía lejos de consolidarse como herramienta masiva de acceso a la vivienda.

Un sistema con límites estructurales

Federico González Rouco, economista especialista en mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, explicó que el freno no responde a una caída de la demanda. “El problema no está en la demanda, que es alta, sino en la oferta de crédito. Falta financiamiento de largo plazo”, explicó.

El punto central es estructural. Los bancos prestan a plazos de hasta 25 o 30 años, pero se financian con depósitos de corto plazo. Ese descalce limita la capacidad de sostener el crecimiento del crédito.

“El sistema financiero argentino no tiene mercado de capitales de largo plazo. Sin eso, el crédito hipotecario siempre va a ser limitado”, sostuvo González Rouco.

Según el especialista, el reciente aumento en el costo del dinero paralizó las solicitudes, llevando la actividad a un punto muerto. “Con la suba de tasas, la mayoría de los bancos se quedaron directamente sin solicitantes; hoy estamos con un flujo que es el ritmo mínimo del crédito de acá en adelante”.

Para González Rouco, el fenómeno responde a un agotamiento estructural de las carpetas bancarias que se venían arrastrando desde el periodo 2024-2025. El economista subrayó que no hay señales de un cambio de tendencia inmediato y descartó las visiones más optimistas que hablaban de una explosión en el sector. “Yo me imagino el crédito moviéndose en estos niveles por un par de meses, hasta que se consolide el proceso de baja de tasas que arrancó a fin de año; no me imagino para nada un boom’ de crédito”, explicó.

En ese escenario, el Banco Nación mantiene un rol dominante. De los cerca de 60.000 créditos otorgados en los últimos dos años, alrededor de 27.000 salieron de esa entidad. La participación del banco público creció ante la retracción de otras entidades, que enfrentan mayores restricciones de liquidez.

Las tasas también influyen. Mientras el Nación se movió en torno al 6%, en el sistema privado se ubican en niveles más altos, lo que impacta directo en la cuota y en los ingresos necesarios para calificar.

El acceso, de hecho, sigue siendo acotado. Con los niveles actuales de ingresos, solo una porción reducida de la población puede cumplir con los requisitos. Distintas estimaciones lo ubican cerca del 20% de los hogares.

Aun así, el contexto actual resulta menos restrictivo que en años anteriores. “El crédito es menos inaccesible que antes, pero sigue siendo muy limitado en términos estructurales”, planteó el economista.

La distribución también muestra desequilibrios. La mayor parte de los préstamos se concentra en la Ciudad de Buenos Aires, Córdoba, algunas zonas de la provincia de Buenos Aires y regiones con ingresos más altos. En gran parte del país, el crédito sigue sin tener presencia real.

El ruido político y el acceso real

El debate sobre los créditos también sumó ruido en las últimas semanas por los casos de funcionarios y legisladores de la Libertad Avanza que accedieron a financiamiento del Banco Nación. Sobre ese punto, González Rouco marcó diferencias entre el análisis político y el técnico.

“No hay información suficiente para evaluar cada caso. Desde lo técnico, hay situaciones donde los ingresos pueden justificar esos montos, sobre todo si se consideran ingresos familiares”, explicó.

Un crédito de $400 millones, por ejemplo, implica una cuota cercana a $2 millones, lo que exige ingresos del orden de $8 millones mensuales. En ese marco, el análisis debe realizarse caso por caso.

Desde otra mirada, Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (Unlam), puso el foco en el funcionamiento concreto del sistema.

“Los procesos no dependen solo del banco. También intervienen tiempos del comprador y de organismos públicos. En condiciones normales, una operación puede resolverse en unos cuatro meses”, comentó.

Salinas también advirtió sobre diferencias en la práctica. Señaló que existen situaciones donde algunos perfiles acceden con mayor facilidad, aunque remarcó que no se trata de un fenómeno exclusivo de un banco. “Pasa en todo el sistema”, afirmó.

Bancos bajan tasas y reconfiguran el mapa hipotecario

En las últimas semanas, el mercado hipotecario empezó a mostrar un cambio de tendencia. Tras un período de subas que había enfriado la demanda, varios bancos ajustaron sus tasas y condiciones en busca de reactivar las operaciones.

Las bajas se registraron en entidades como Ciudad, BBVA y Santander, mientras que otros jugadores, como ICBC, salieron con ofertas más competitivas para captar demanda en un contexto todavía selectivo.

El resultado es un nuevo mapa de tasas más competitivo, aunque todavía disperso, donde conviven propuestas más accesibles con otras que siguen en niveles elevados.

En ese escenario, el Banco Nación se mantiene como referencia, con tasas en torno al 6% + UVA para quienes acreditan haberes, lo que lo posiciona como el principal impulsor del crédito en la actualidad.

Salinas explicó que parte de este movimiento responde a una corrección del propio sistema financiero. “Pasar del 15% al 12,5% sigue siendo alto. Hay una corrección y también una estrategia comercial para no quedar fuera de mercado”.

Fuente: diario Ámbito